Nieuws

Tip: ruzie met de buren? Met welke vergunning kun je rechtmatig aanbouwen en tegelijkertijd risicoloos de buurman het uitzicht ontnemen?

Met een onherroepelijke bouwvergunning natuurlijk! Zou je zeggen. Nou, het ligt iets genuanceerder.
Wanneer een bouwvergunning met ontheffing onherroepelijk is en je bouwt conform die bouwvergunning, dan kan dit geen onrechtmatige hinder (art. 5:37 BW) opleveren. Maar let op: een bouwvergunning zonder ontheffing vrijwaart je als vergunninghouder niet van aansprakelijkheid, ook al bouw je netjes volgens die vergunning.

Uitgangspunt
Als je in het bezit bent van een onherroepelijke bouwvergunning (omgevingsvergunning voor bouwen), dan kun je van het volgende uitgaan (HR 28 februari 1975, NJ 1975/423 en HR 17 januari 1997, NJ 1998/656):

• de vergunning is helemaal volgens de wet verleend;
• de belangen die B&W bij het besluit (volgens de wet) moeten afwegen zijn dan ook volledig en goed afgewogen;
• en je mag als vergunninghouder van die vergunning gebruik maken.
Tot zover niks aan de hand dus.

Niet gevrijwaard
Alleen is de vraag of je buurman een succesvolle schadeclaim kan indienen, afhankelijk van de aard van de vergunning en de belangen die de regeling beschermt waarop de vergunning is verleend.
Zo is het bouwen met een (onherroepelijke) bouwvergunning die is verleend zonder ontheffing niet zonder risico’s. Met deze bouwvergunning kun je weliswaar bouwen, maar de buurman kan dan evengoed een succesvolle schadeclaim indienen wegens onrechtmatige hinder (dit hadden we al sinds WO I kunnen weten: HR 14 januari 1914, NJ 1914, p. 497).
Ook is het voorkomen van onrechtmatige hinder door gebruik te maken van een rechtstreekse bouwtitel van een bestemmingsplan niet een belang die de Woningwet en de Wet op de Ruimtelijke Ordening nastreven (HR 21 oktober 2005, NJ 2006/418).

Deze wetten bevatten immers geen bepalingen die zich rechtstreeks keren tegen het zodanig bouwen dat daardoor aan de buurman onrechtmatige hinder wordt toegebracht (onder de Wabo en de Wet ruimtelijke ordening is dat overigens niet veranderd).

Een bestemmingsplan kan conflicterende burenbelangen wel meewegen, maar het bestemmingsplan zal nooit een 100% sluitend verhaal zijn om onrechtmatige hinder te voorkomen (dit zou voor een gemeente ook ondoenlijk zijn). Bovendien kan hinder ook ontstaan door oorzaken die buiten het bereik van de planwetgever liggen.
Weet je dan als vergunninghouder helemaal niet meer waar je aan toe bent (is de rechtszekerheid in het geding)? Nou, niet helemaal. De civiele rechter zal dan het bestemmingsplan, welke jou een rechtstreekse bouwtitel gaf, bekijken of het bestemmingsplan iets zegt of die rechtstreekse bouwtitels weloverwogen (waarbij civielrechtelijke belangen in acht zijn genomen) zijn opgenomen. Zie ook het eerdergenoemde uitgangspunt.
Gevrijwaard

Wanneer je bouwvergunning alleen verleend kan worden met een ontheffing, dan moeten B&W alle relevante belangen afwegen. En hier horen de burenrechten ook bij! (ABRvS 3 maart 2004, BR 2004/417 en ABRvS 3 augustus 2005, Gst. 2005/99).
Voor de goede orde: het mag duidelijk zijn dat het altijd beter is om de buurman vooraf te informeren wat je bouwplannen zijn. En wanneer de buurman moeite heeft met het bouwplan, overleg dan hoe je tegemoet kunt komen aan zijn bezwaren. Maar dat is een open deur.

Bron: onder meer Vz. Rechtbank Zwolle,
BR 2011/59 (april 2011)

Frank HabrakenTip: ruzie met de buren? Met welke vergunning kun je rechtmatig aanbouwen en tegelijkertijd risicoloos de buurman het uitzicht ontnemen?